El Tribunal Supremo fija qué gastos se pueden recuperar

El Tribunal Supremo fija qué gastos se pueden recuperar

El Tribunal Supremo, después de meses de incertidumbre para los consumidores, ha fijado los gastos que el consumidor puede reclamar a la entidad bancaria incluyendo los de tasación. Siempre que los préstamos hipotecarios sean anteriores a la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios corresponden al banco.

La sentencia de la Sala de lo Civil, núm. 35/2021 resuelve que los gastos de tasación deben ser abonados por el banco y no al consumidor.

Con esta sentencia el tribunal Supremo resuelve todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Por lo que el consumidor podrá reclamar el 100% de las cantidades que abonó, a la firma de su hipoteca o préstamo, en concepto de Registro, gestoría y tasación así como el 50% de los gastos de Notaria.

En Roldan Abogados estudiamos la documentación y calculamos los gastos que se pueden reclamar para que el cliente, antes de ejercer ninguna medida legal, pueda conocer sus derechos frente a la entidad bancaria y las viabilidad de su demanda ante los juzgados.


Os dejamos parte de la sentencia donde constan la devolución de las cantidades abonadas en concepto de gastos de notaria, registro de la propiedad, gestora y tasación. Así como el enlace a la Sentencia completa y a la Nota Sala de lo Civil del TS

TRIBUNAL SUPREMO Sala de lo Civil PLENO – Sentencia núm. 35/2021

<< 4. En cuanto a los gastos de notaría, en la sentencia 48/2019, de 23 de enero, concluimos que, como «la normativa notarial (el art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento»

(…)

5. Por lo que respecta a los gastos del registro de la propiedad, el arancel de los Registradores de la Propiedad regulado en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Partiendo de lo anterior, en la sentencia 48/2019, de 23 de enero, concluimos: «desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

De acuerdo con esta doctrina, la obligación de satisfacer estos gastos correspondía al banco prestamista, por lo que era procedente su condena a reponer a los prestatarios demandantes el importe de lo pagado en tal concepto (226,56 euros).

6. Por lo que respecta a los gastos de gestoría, en la sentencia 49/2019, de 23 de enero, entendimos que como «cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad».

Este criterio no se acomoda bien a la doctrina contenida en la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Como la sentencia recurrida se ajusta a este criterio, pues atribuye todos los gastos de gestoría (508,20 euros) al banco prestamista, el motivo debe ser desestimado en este extremo.

7. Los denominados gastos de tasación son el coste de la tasación de la finca sobre la que se pretende constituir la garantía hipotecaria. Aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el art. 682.2.1o LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos:

«Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario».

La exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados. Así se desprende del art. 7 de la Ley, cuyo apartado 1 dispone lo siguiente:

«Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las Entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán».

El apartado 2 de este art. 7, encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, «las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse».

Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Cuando resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, por haberlo prescrito así en el apartado i) de su art. 14.1.e).

(…)

F AL L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido

1º.Estimar el recurso de casación interpuesto por Liberbank S.A. contra reseñada la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1.a) de 26 de enero de 2018 (rollo 12/2018), que modificamos en el siguiente sentido.

2º. Estimar el recurso de apelación interpuesto por Liberbank S.A. contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cáceres de 14 de julio de 2017 (juicio ordinario 243/2017), cuya parte dispositiva queda modificada en el siguiente sentido.

3º.Estimar en parte la demanda formulada por JJJ contra Liberbank S.A., con los siguientes pronunciamientos: i) se declara la nulidad de la cláusula quinta, letras a), b), c) y d) del contrato de préstamo hipotecario de 27 de noviembre de 2014, relativa a los gastos; ii) se condena a Liberbank S.A. a reintegrar al demandante los gastos registrales (226,56 euros), de gestoría (508,20 euros) y de tasación (296,53 euros), y la mitad de los gastos notariales (304,60 euros); y iii) y se le absuelve del resto de las pretensiones.

4º.No hacer expresa condena en costas por los recursos de casación y de apelación formulados por Liberbank S.A.

5º Imponer a Liberbank S.A. las costas generadas en primera instancia.>>